昨日，支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)文件正式下發(fā)，此舉被認(rèn)為是以地養(yǎng)路破解鐵路建設(shè)融資瓶頸，即鐵路總公司將獲得關(guān)鍵的土地增值收入盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)鐵路建設(shè)。
據(jù)接近鐵路總公司的人士透露，土地綜合開(kāi)發(fā)已被列為今年鐵路資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重中之重。目前鐵總打算先期推出的有18個(gè)項(xiàng)目。
然而，從實(shí)際操作層面來(lái)看，這個(gè)政策落實(shí)還需要各方努力探索。
中國(guó)政府網(wǎng)11日公布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），要求支持鐵路運(yùn)輸企業(yè)以自主開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤(pán)活利用現(xiàn)有建設(shè)用地，鼓勵(lì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)對(duì)既有鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)，促進(jìn)鐵路建設(shè)投資等主體對(duì)新建鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)，提高鐵路建設(shè)項(xiàng)目的資金籌集能力和收益水平。
根據(jù)規(guī)定，經(jīng)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地，鐵路運(yùn)輸企業(yè)在使用年限內(nèi)可依法作價(jià)出資（入股）、租賃或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股公司、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。
以地養(yǎng)路破解融資瓶頸
為解決鐵路投融資的難題。早在去年7月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署鐵路投融資體制改革最給力的“三板斧”——“設(shè)立鐵路發(fā)展基金”、“創(chuàng)新鐵路債券”、“盤(pán)活鐵路用地資源”。其中，鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)一直被寄予厚望。
“盤(pán)活鐵路建設(shè)用地，無(wú)論是將其與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，還是物流工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，都對(duì)社會(huì)資本有巨大吸引力?！辫F路總公司一位內(nèi)部人士向上證報(bào)表示。
“高鐵的開(kāi)通帶動(dòng)沿線、站場(chǎng)土地升值，鐵路企業(yè)握有大量土地，理應(yīng)享有因鐵路帶來(lái)的發(fā)展效益?！敝袊?guó)工程院院士王夢(mèng)恕向上證報(bào)記者表示，鐵路建設(shè)和運(yùn)營(yíng)在拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、帶動(dòng)沿線土地等資源開(kāi)發(fā)上發(fā)揮重要作用，產(chǎn)生了良好的社會(huì)效益，但是鐵路企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益較低，社會(huì)效益與企業(yè)效益反差較大。
但是，能否以地養(yǎng)路破解鐵路建設(shè)融資瓶頸，卻存在疑問(wèn)。
一位開(kāi)發(fā)商老總也向上證報(bào)記者表示，雖然近十幾年土地價(jià)格一直在漲，但單就車(chē)站周邊及沿線土地如何開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)難題。
“除了車(chē)站周邊土地容易定位之外，鐵路沿線的土地雖多，但并不屬于優(yōu)質(zhì)地塊，開(kāi)發(fā)定位也并不容易?！边@位開(kāi)發(fā)商老總說(shuō)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之際，他對(duì)鐵路周邊地塊的介入興趣不大。
18個(gè)項(xiàng)目試水土地綜合開(kāi)發(fā)
據(jù)接近鐵路總公司的人士透露，土地綜合開(kāi)發(fā)已被列為今年鐵路資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重中之重。中國(guó)鐵路總公司副總經(jīng)理彭開(kāi)宙在中鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)工作會(huì)議上要求，今年在土地綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方面取得突破性進(jìn)展。
據(jù)悉，鐵總?cè)ツ昃桶谚F路土地綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)作為突破口，研究出臺(tái)支持鐵路土地綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的政策和措施，組織制定了土地綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)等一系列的制度和辦法，在與鐵路局對(duì)接的集成商，初步形成了鐵路局土地綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)三年規(guī)劃和2014年年度計(jì)劃。
目前鐵總打算先期推出的有18個(gè)項(xiàng)目，其中包括海南環(huán)島鐵路土地綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、昆明米軌保護(hù)與開(kāi)發(fā)、龍巖站北站房綜合體、川黔線尊一段外遷東移工程等。鐵總原則要求土地開(kāi)發(fā)“一局一主體”，亦即一個(gè)鐵路局下面設(shè)置一個(gè)地產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)公司，這個(gè)公司可以是以前的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或是新成立的公司。
在總公司層面，鐵總將搭建一個(gè)全路性綜合經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)與區(qū)域性合作平臺(tái)，在技術(shù)、人才、資金等方面為各局地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)提供支持，打造全路地產(chǎn)置業(yè)品牌。
另?yè)?jù)記者了解，昆明鐵路局已編制了“昆明鐵路局既有土地綜合開(kāi)發(fā)利用三年規(guī)劃（草案）”，對(duì)路局既有土地綜合開(kāi)發(fā)利用三年規(guī)劃及2014年度計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目實(shí)行了滾動(dòng)調(diào)整修編工作。湖北省也已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)武漢城市圈城際鐵路沿線土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》，按照一站一城模式，規(guī)劃了35個(gè)小城鎮(zhèn)，預(yù)設(shè)通過(guò)沿線城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，也彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)虧損。
另外，今年年初，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)了哈爾濱至佳木斯鐵路可行性研究報(bào)告、青島至連云港鐵路可行性研究報(bào)告、杭州至黃山鐵路可行性研究報(bào)告、哈爾濱至牡丹江鐵路客運(yùn)專(zhuān)線項(xiàng)目建議書(shū)，對(duì)這四個(gè)項(xiàng)目都要求它們結(jié)合沿線城市總體規(guī)劃，推進(jìn)鐵路客站及周邊用地一體規(guī)劃和綜合開(kāi)發(fā)。
