核心提示：自國家棚戶區(qū)改造政策出臺以來，截至今年5月20日，國開行已累計向海南承諾棚戶區(qū)改造項目貸款300億元。
在經(jīng)濟下行的關(guān)口，針對某些領(lǐng)域的“微刺激”也正在加速推進。
棚戶區(qū)改造是其中一個重要方面。
在國務(wù)院研究部署進一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持作用兩個月以來，各地棚戶區(qū)改造正如火如荼推進。
云南在短短4天內(nèi)完成了項目環(huán)評、土地、可研、規(guī)劃等省級評審要件批復工作。
《云南日報》報道，一個多月來，棚戶區(qū)改造融資工作在建設(shè)模式、審批進度、責任分工、管理措施、融資成果方面取得重大進展。其后，兩周內(nèi)省級建設(shè)主體完成符合條件的項目打捆上報，4月底前國開行云南分行完成分行審批并上報國開行總行。
在海南，今年4月，國家開發(fā)銀行監(jiān)事長劉梅生到海口調(diào)研棚戶區(qū)改造項目。國開行為棚改還成立了專門的機構(gòu)，出臺了專門的措施。
自國家棚戶區(qū)改造政策出臺以來，截至今年5月20日，國開行已累計向海南承諾棚戶區(qū)改造項目貸款300億元。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》，對地方政府來說，棚戶區(qū)改造可以彌補目前房地產(chǎn)市場下滑對經(jīng)濟帶來的負面影響。而且，棚改不像保障房會影響到政府手中的儲備用地，地方政府也很樂意去做。
貴州省政府參事、貴州社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登告訴記者，在目前工業(yè)產(chǎn)能過剩比較嚴重的情況下，經(jīng)濟要保持平穩(wěn)發(fā)展，必須要有新的投資領(lǐng)域，既不會帶來產(chǎn)能過剩，又能消化部分過剩產(chǎn)能，還能滿足老百姓的需求。棚改，就是很好的投資領(lǐng)域。
今年4月中旬，云南省政府出臺《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的實施意見》(下稱“十六條”)，提出實施“出棚進樓”行動，明確今年全省要新開工建設(shè)、改造城鎮(zhèn)保障性安居工程17.13萬套(戶)，其中各類棚戶區(qū)11.55萬戶(套)。
胡曉登說，原有的城鎮(zhèn)化主要走的是空間擴張模式，在土地控制紅線和征地成本日益上升情況下，已經(jīng)越來越難，而棚改用的是原有的土地，不存在征地問題，推進速度要快很多。
在棚改中，解決資金來源一直十分關(guān)鍵。以云南為例，初步測算，2013年至2017年，全省棚戶區(qū)改造規(guī)模需新建4500萬平方米，按每平方米3000元測算，僅回遷安置房的建安成本就需要資金1350億元。
在原來只有云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資公司一家省級建設(shè)主體的基礎(chǔ)上，云南省新增云南省城市建設(shè)投資集團有限公司和西南交通建設(shè)集團股份有限公司，作為省級棚戶區(qū)改造建設(shè)主體和融資平臺，采取“統(tǒng)一授信、統(tǒng)一評審、統(tǒng)借統(tǒng)還”的方式，向國家開發(fā)銀行金融機構(gòu)申請貸款進行合作。
中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平告訴本報記者，國開行主導發(fā)行住宅金融專項債券，利息較低，能有效降低開發(fā)企業(yè)的資金成本。當然，借的錢終歸要還。因此，在棚改中，如何尋找贏利模式很關(guān)鍵。
王成平認為，由于拆遷安置成本很高，因此一些房價不是很高的城市，棚改要實現(xiàn)盈利，只能靠容積率，但如果容積率太高，也會帶來一系列問題。胡曉登也說，很多棚戶區(qū)位于老城區(qū)，改造后容積率太高，很容易使得老城區(qū)更加擁堵，城市的品質(zhì)和舒適度也會受影響。
以貴陽最大的棚改項目花果園為例，這個占地6000余畝、總建筑面積1830萬平方米、規(guī)劃居住人口就高達50萬人的超級大盤，是當?shù)嘏锔牡牡浞丁?/FONT>
不過，胡曉登與王成平均認為，該項目由于改造成本很高，容積率也很高，由此也可能帶來新的城市擁堵等問題。
王成平擔心，為了解決盈利問題，一些地方棚改可能會走樣，最后成為開發(fā)商變相拿地建設(shè)商品房的方式。
胡曉登也說，棚改過程中要防止一些地方政府“搭車上路”，搭棚戶區(qū)改造的政策快車，但走的仍是大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的老路，不是真正著眼于解決棚戶區(qū)改造所涉及的民生、城市貧富差距等問題。
